Propiedades en remate en Costa Rica cómo comprar, riesgos y requisitos
Descubrí cómo funcionan los remates judiciales y propiedades bancarias en Costa Rica, qué requisitos debés cumplir y cuáles son los riesgos antes de comprar.
Vanessa Delgado · Gerente de Marketing 22 de octubre de 2026 · 11 min de lectura
Propiedades en remate en Costa Rica: cómo comprar, requisitos y riesgos
¿Es posible comprar una casa en remate por menos de su valor de mercado? Sí, pero una base de remate baja no significa necesariamente que estés frente a una buena inversión.
En Costa Rica existen remates judiciales de casas, apartamentos, terrenos y locales comerciales, así como propiedades recuperadas que los bancos ofrecen directamente al público.
Aunque ambas alternativas pueden presentar oportunidades, sus procedimientos, requisitos y riesgos son diferentes.
Una propiedad aparentemente económica podría tener ocupantes, problemas estructurales, gravámenes, gastos pendientes o dificultades para tomar posesión.
En esta guía de Global Reals te explicamos cómo funcionan los remates judiciales en Costa Rica, dónde encontrarlos, cuánto dinero necesitás y qué revisar antes de participar.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoría legal, financiera ni tributaria. Cada expediente tiene condiciones particulares y debe revisarse con profesionales independientes.
1. ¿Qué son las propiedades en remate en Costa Rica?
Una propiedad en remate judicial es un inmueble que se ofrece mediante una subasta ordenada dentro de un proceso judicial, generalmente para satisfacer una deuda.
Puede tratarse de una vivienda, apartamento, lote, finca o propiedad comercial.
El tribunal establece las condiciones de la subasta y la propiedad se adjudica conforme a las reglas aplicables.
Lo importante es entender que comprar en remate no equivale a comprar una propiedad directamente a su dueño.
La operación depende de un expediente judicial, fechas determinadas, requisitos de pago y resoluciones del tribunal.
Además, el comprador debe investigar las condiciones jurídicas y físicas del inmueble antes de ofertar.
2. Diferencias entre remate judicial y propiedad bancaria
En el mercado inmobiliario costarricense es común encontrar anuncios que utilizan indistintamente las expresiones «remate bancario», «propiedad adjudicada» y «remate judicial».
Sin embargo, no significan exactamente lo mismo.
¿Qué son las propiedades adjudicadas por bancos?
Son inmuebles que una entidad financiera ha recuperado y posteriormente ofrece a la venta.
En algunos casos, los bancos publican inventarios de casas, apartamentos, lotes y propiedades comerciales.
Una venta bancaria puede permitir una inspección previa o la negociación de determinadas condiciones.
Pero eso no significa que el inmueble esté necesariamente desocupado, libre de problemas o listo para habitar.
Antes de continuar con cualquier anuncio, preguntá si estás frente a una subasta judicial o una venta comercial de un activo recuperado.
3. ¿Dónde encontrar propiedades en remate en Costa Rica?
La fuente principal para identificar un remate judicial es su edicto oficial.
El Boletín Judicial del Poder Judicial de Costa Rica publica avisos relacionados con procesos judiciales, incluidos remates.
Un edicto puede contener:
- Tribunal responsable.
- Número de expediente.
- Identificación de la propiedad.
- Base de la subasta.
- Fechas y horas señaladas.
- Condiciones relevantes para participar.
También podés encontrar oportunidades mediante publicaciones de entidades financieras, asesores inmobiliarios y plataformas especializadas.
Sin embargo, los anuncios comerciales no sustituyen los documentos oficiales.
Fuentes que conviene consultar
Poder Judicial de Costa Rica: para consultar edictos y verificar información del proceso.
Registro Nacional: para investigar la finca, titularidad, gravámenes y datos registrales.
Entidades financieras: para conocer propiedades adjudicadas que se encuentran a la venta.
Asesores y plataformas inmobiliarias: para comparar el precio de una oportunidad con propiedades similares del mercado.
Si un anuncio no proporciona información suficiente para identificar el inmueble o el procedimiento, solicitá los datos antes de avanzar.
4. ¿Cómo funciona un remate judicial en Costa Rica?
El procedimiento está regulado, entre otras disposiciones, por el Código Procesal Civil.
Una vez ordenado el remate, se establecen las fechas, bases y condiciones correspondientes.
Primera, segunda y tercera subasta
El artículo 161 del Código Procesal Civil contempla diferentes bases cuando una subasta fracasa por falta de oferentes.
La segunda subasta procede cuando la primera fracasa por falta de postores, después del plazo legal correspondiente. Si tampoco existen oferentes en la segunda, puede celebrarse una tercera subasta.
Importante: estas cifras son bases de salida, no precios finales garantizados ni valoraciones comerciales de la propiedad.
Tampoco significa que todas las subastas necesariamente se celebrarán.
El proceso puede experimentar incidencias o suspensiones conforme a la legislación aplicable.
¿Por qué una tercera subasta puede ser riesgosa?
Una base considerablemente reducida puede parecer atractiva.
Pero también podría indicar que otros compradores identificaron problemas, que existen condiciones jurídicas complejas o que el inmueble no resulta conveniente al precio inicialmente anunciado.
La reducción de la base no elimina los riesgos.
5. ¿Cuánto dinero necesitás para participar?
Uno de los aspectos más importantes es la disponibilidad inmediata de fondos.
Según el artículo 159 del Código Procesal Civil, para participar como postor ordinario se requiere depositar el 50 % de la base, mediante los mecanismos autorizados.
En la tercera subasta, el artículo 161 exige depositar la totalidad de la oferta.
Ejemplo de participación
Supongamos que la primera base de una propiedad es US$100,000.
Para participar en esa primera subasta, el depósito ordinario sería de US$50,000.
Si ganás ofreciendo US$110,000 y no pagás la totalidad durante el acto, deberás completar el saldo dentro del plazo legal.
La normativa establece que, cuando el adjudicatario no paga la totalidad de lo ofrecido durante el remate, debe completar el pago dentro del tercer día.
El incumplimiento puede provocar que la subasta se declare insubsistente y generar consecuencias económicas sobre el depósito.
Antes de participar, confirmá con el tribunal las condiciones exactas del expediente, los medios de pago y los plazos aplicables.
¿Se puede comprar una casa en remate con préstamo bancario?
No deberías asumir que un crédito hipotecario tradicional estará disponible a tiempo para cumplir las obligaciones de una subasta.
La evaluación, aprobación y desembolso de un préstamo pueden requerir más tiempo que los plazos judiciales.
Por eso, necesitás resolver el financiamiento antes de participar y no depender de fondos inciertos.
6. Siete riesgos de comprar propiedades en remate
1. La propiedad puede estar ocupada
El inmueble podría encontrarse habitado por el deudor, familiares, inquilinos u otras personas.
La adjudicación no necesariamente implica recibir la posesión material de forma inmediata.
Dependiendo de las circunstancias, podrían requerirse trámites adicionales.
2. No siempre podés inspeccionar el interior
Algunas propiedades pueden observarse únicamente desde el exterior.
Eso dificulta identificar problemas de humedad, electricidad, tuberías, techos o estructura.
Si no podés inspeccionar, debés aumentar la reserva para imprevistos.
3. Pueden existir gravámenes
Una finca podría presentar hipotecas, anotaciones, servidumbres u otros derechos inscritos.
El efecto del remate sobre estas cargas depende de su naturaleza, prioridad y del proceso específico.
No asumás que toda propiedad adjudicada queda automáticamente libre de gravámenes.
4. Pueden existir gastos pendientes
Conviene investigar impuestos municipales, servicios, cuotas de condominio y otras obligaciones relacionadas con el inmueble.
La responsabilidad legal por cada monto debe analizarse individualmente.
5. Pueden existir problemas de plano o acceso
Una propiedad podría tener diferencias entre su situación física, plano catastrado e información registral.
En terrenos también es importante verificar el acceso, uso de suelo y disponibilidad de agua.
6. El proceso puede demorarse
La adjudicación no siempre significa que podés ocupar, remodelar o alquilar inmediatamente.
Pueden existir etapas de aprobación, protocolización, inscripción y entrega material.
7. Existen anuncios engañosos
Desconfiá de personas que prometan adjudicaciones seguras o soliciten transferencias a cuentas personales para reservar una participación judicial.
Verificá siempre los mecanismos oficiales.
7. Checklist antes de comprar una casa en remate
Antes de ofertar, utilizá esta lista de verificación.
Una propiedad puede parecer atractiva financieramente, pero resultar poco conveniente por dificultades legales o de posesión.
8. Ejemplo: ¿cuánto cuesta realmente una casa en remate?
Imaginá que encontrás una casa en Heredia cuyo precio de adjudicación sería US$100,000.
Propiedades terminadas similares se anuncian alrededor de US$130,000.
A primera vista, podrías pensar que estás obteniendo un descuento de US$30,000.
Sin embargo, revisemos los costos.
El costo total estimado sería igual al precio anunciado de la propiedad comparable.
Y todavía habría que verificar si esos US$130,000 reflejan un valor de mercado alcanzable.
¿Cómo calcular el margen de una propiedad en remate?
Una fórmula práctica es:
Margen estimado = valor de mercado conservador − costo total estimado.
El costo total debe incluir el precio pagado, gastos legales, reparaciones, regularizaciones, costos de ocupación o demora y contingencias.
Este margen no representa necesariamente una ganancia neta: una eventual reventa puede generar impuestos, comisiones y otros gastos.
Tres escenarios que deberías evaluar
Favorable: recibís la propiedad rápidamente y las reparaciones son menores.
Probable: aparecen gastos adicionales y necesitás varios meses para acondicionarla.
Adverso: existen problemas de ocupación, reparaciones importantes o retrasos prolongados.
Si la inversión únicamente funciona en el escenario favorable, probablemente necesités reducir tu oferta máxima o reconsiderar la compra.
9. ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en remate en Costa Rica?
En términos generales, una persona extranjera puede adquirir propiedades tituladas en Costa Rica sin necesidad de ser residente.
Sin embargo, participar en un remate exige cumplir los requisitos del proceso, disponer de fondos y atender las obligaciones legales correspondientes.
También es importante organizar con anticipación las transferencias internacionales y la documentación bancaria.
Atención a las propiedades costeras
Las propiedades ubicadas en zonas costeras pueden estar sujetas a regímenes jurídicos especiales.
En la Zona Marítimo Terrestre, la naturaleza del derecho sobre el terreno y las restricciones relacionadas con concesiones pueden cambiar significativamente el análisis.
Por eso, una persona extranjera interesada en terrenos frente al mar debería solicitar asesoría especializada.
Comprar una propiedad tampoco concede automáticamente residencia migratoria.
10. ¿Cuándo conviene comprar una propiedad en remate?
Una operación puede resultar atractiva cuando el comprador conoce los riesgos y dispone de suficiente margen financiero.
Algunas condiciones favorables son:
- La propiedad tiene un precio competitivo después de incluir todos los gastos.
- La situación registral ha sido revisada.
- El estado físico puede evaluarse o presupuestarse conservadoramente.
- Existe claridad sobre la ocupación.
- La zona tiene demanda comprobable.
- El comprador dispone de liquidez.
- La inversión sigue siendo razonable ante retrasos o costos adicionales.
¿Cuándo es mejor no participar?
Conviene detenerse si desconocés qué gravámenes podrían permanecer, no podés revisar el expediente, carecés de fondos suficientes o necesitás ocupar la vivienda inmediatamente.
También deberías reconsiderar una operación cuyo atractivo depende exclusivamente de una reventa rápida o de un aumento elevado del precio.
No participar en un remate dudoso también puede ser una buena decisión financiera.
11. Preguntas frecuentes sobre propiedades en remate en Costa Rica
¿Dónde puedo consultar remates judiciales en Costa Rica?
Podés comenzar por el Boletín Judicial del Poder Judicial. Cada oportunidad debe verificarse mediante su edicto, expediente e información registral.
¿Las casas en remate siempre son más baratas?
No. La base de la subasta puede ser inferior al valor de mercado, pero el precio final y los gastos adicionales pueden eliminar cualquier descuento aparente.
¿Qué pasa si gano un remate y no tengo el dinero?
El incumplimiento del pago dentro del plazo legal puede provocar que el remate se declare insubsistente y generar consecuencias económicas sobre el depósito.
¿Puedo visitar una propiedad antes del remate?
Depende del inmueble y de las circunstancias del proceso. En algunos casos el acceso interior puede estar limitado o no ser posible.
¿Una propiedad bancaria es igual que un remate judicial?
No. Una propiedad bancaria puede venderse mediante un proceso comercial de la entidad financiera, mientras que el remate judicial sigue las reglas del tribunal.
¿Puedo comprar una propiedad en remate para alquilarla?
Sí, puede ser un objetivo de inversión, pero antes necesitás confirmar que podrás tomar posesión, acondicionar el inmueble y utilizarlo legalmente para el alquiler previsto.
¿Qué ocurre si la propiedad tiene ocupantes?
La adjudicación no garantiza por sí sola una entrega material inmediata. Debés investigar la situación de los ocupantes y los procedimientos que podrían corresponder.
¿Cómo saber si un remate es una buena inversión?
Compará el costo total de adquisición y regularización con un valor de mercado conservador. Considerá también el tiempo, la liquidez, los riesgos legales y la rentabilidad que esperás obtener.
12. Compará propiedades en Costa Rica con Global Reals
Antes de comprometer una cantidad importante de dinero en un remate, es recomendable comparar alternativas disponibles en el mercado inmobiliario.
En Global Reals podés explorar casas, apartamentos, terrenos y otras propiedades publicadas en Costa Rica.
Comparar ubicación, precio, metraje y características te ayudará a entender mejor cuánto podría valer una propiedad similar y qué alternativas existen fuera de los procesos judiciales.
Por ejemplo, una casa anunciada a un precio ligeramente superior podría resultar más conveniente si está desocupada, permite una inspección completa y ofrece un proceso de compraventa más predecible.
Global Reals no sustituye la revisión del expediente judicial, del Registro Nacional ni la asesoría de profesionales independientes.
Su utilidad en este contexto es ayudarte a conocer y comparar oportunidades inmobiliarias del mercado.
Explorá propiedades disponibles en Costa Rica
Conclusión: una propiedad barata no siempre es una buena inversión
Comprar propiedades en remate en Costa Rica puede representar una oportunidad para quienes disponen de liquidez, conocimientos y capacidad para asumir determinados riesgos.
Sin embargo, el precio inicial es solo una parte del análisis.
Antes de ofertar, investigá el expediente, verificá la situación registral, estudiá la ocupación, calculá las reparaciones y prepará los fondos necesarios.
Compará el costo total con propiedades similares y establecé un límite máximo de oferta.
La mejor oportunidad inmobiliaria no siempre es la que tiene el precio más bajo, sino la que conserva sentido financiero después de considerar todos sus costos y riesgos.
Conocé otras alternativas de compra e inversión en Global Reals.
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